주택연금 가입 방법, 혜택, 나이, 조건, 수령액, 주의해야 할 점까지 총정리!

주택연금은 노후 대비와 주택 구입 자금 마련을 동시에 가능하게 하는 국민연금공단의 연금 상품입니다. 2007년 출시된 이후 많은 사람들에게 사랑받고 있으며, 꾸준히 개선되면서 더욱 매력적인 상품으로 자리매김하고 있습니다. 

1. 주택연금 가입 방법

* 가입하는곳: 한국주택금융공사에서 가입 가능

* 가입 조건

1.  나이제한: 부부중 1명이 만 55세 이상이어야 함
2.  부부중 1명 이상이 대한민국 국민
3.  부부 합산기준 공시가격 12억원 이하의 주택 소유

✔ 다주택자 가입 조건

    * 다주택다도 주택공시가격을 합친 금액이 12억원 이하이면 주택연금 가입 가능

    * 공시가격 합계가 12억원을 초과하는 2주택자도 거주하지 않는 주택을 3년 내 처분하는 조건이라면 가입 가능

* 필요 서류: 신분증, 계좌

2. 담보취득방식

주책연금에 가입할때 아래의 두가지 방식중 한가지를 선택해서 가입하셔야 합니다.

저당권방식: 가입자가 주택에 근저장권을 설정하면 공사는 금융기관에 보증서를 발급하고 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 연금대출을 지급하는 방식

신탁방식: 가입자가 공사에 주택 소유권을 신탁하면 공사는 금융기관에 보증서를 발급하고 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로

가입자에게 연금대출을 지급하는 방식

* 신탁방식으로 가입하게 되면 주택연금을 받는동안 주택의 등기상 소유자가 주택금융공사로 변경됩니다. 언제든 연금대출을 상환하고 소유권을 회복할수 있다.  

저당권 방식과 신탁방식 차이점 3가지 

1.가입자 사망시 배우자의 주택연금 승계 방법이 다름

저당권 방식은 자녀의 동의가 있어야 하지만 신탁방식은 자녀의 동의가 없어도 가능함

2. 담보주택을 임대하는 방법

저당권방식은 담보주택의 남는 공간에 한해 보증금이 없는 경우에만 임대가 가능, 신탁방식은 보증금이 있어도 임대 가능

3. 부부 모두 사망시 주택처분 금액에서 그동안 받은 연금액을 상환하고 남은 금액을 돌려받는 방법

저당권방식은 남은 금액이 상속인에게 상속되지만 신탁방식은 가입자가 지정한 귀속권리자에게 지급됨

 

3. 주택연금 지급방식

종신방식: 담보주택에 평생 거주하며 평생 연금 수령

종신 방식에는 아래 3가지가 있다.

정액형 : 매월 동일한 금액을 수령

초기 증액형 : 가입 초기 일정 기간 (3년, 5년, 7년, 10년 중 선택) 은 정액형보다 많이, 이후에는 정액형보다 덜 수령하는 방식

정기 증가형 : 초기에는 정액형보다 적게 받고 3년마다 4.5%씩 일정하게 증가한 금액을 수령합니다.

확정기간방식: 담보주택에 평생 거주하지만 연금은 미리 정한 기간동안만 받을수 있다.

대출한도의 5%를 의무 설정 인출한도로 설정하고, 가입 연령에 따라 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 선택한 일정 기간 동안 매월 같은 금액을 받으며 평생 거주하는 방식입니다. 

* 기초연금 수급권자이면서 부부기준 2억원 미만의 1주택자인 경우 종신방식보다 최대 약 21% 많은 월지급금을 지급받는 우대방식을 이용할수 있다.

4. 연금 수령액 기준

• 부부중 연소자 기준
• 주택연금 가입 시점의 연령
• 담보주택 가격에 의해 결정된다.

(담보주택 가격 결정기준)

1. 부동산테크 인터넷 시세

2. KB 인터넷 시세

3. 국토교통부 주택공시가격

4. 공사와 협약된 감정평가기관의 6개월 이내 감정평가액을 순차적으로 적용한다.

5. 주택연금 주의해야 할 점 

• 연금을 받는동안 보증료와 대출이자를 납부해야 한다.
• 초기보증료: 주택 가격의 1.5% 를 가입시 1회 납부
• 연보증료: 보증잔액의 0.75%의 연보증료는 매월 대출로 납부되어 보증잔액에 자동으로 더해지므로 현금으로 직접납부는 필요없다.

보증잔액: 대출 잔액과 같은 의미이다.

보증잔액 = 현재까지 지급받은 월 지급금 + 개별 인출금 + 보증료 + 대출이자 

* 주택연금을 해지하더라도 이미 납부한 초기보증료와 연보증료는 환급 불가능

* 재난시는 일부 환급가능

6. 주택연금 수령액 

주택연금의 수령액은 주택의 가치, 가입자의 나이 및 건강 상태, 금융기관의 상품 조건 등에 따라 다를 수 있습니다. 가입자의 나이가 어릴수록, 주택의 가치가 높을수록 수령액이 더 높아질 수 있습니다.

주택금융공사에 따르면 2022년 6월 말 기준 주택연금 가입자의 평균 연령은 72세, 평균 주택 가격은 3억원, 평균 월 수령액은 102만원이다.

집값이 똑같아도 가입 연령이 높을수록 월 수령액이 늘어나기 때문이다. 우선 시가 3억원짜리 주택을 예로 들어보자. 

55세에 신청하면 평생 매월 46만원을 받을 수 있고 60세는 62만원, 70세는 92만원, 80세는 146만원이다. 

시가 9억원 주택의 경우 55세에 신청하면 138만원을 다달이 받을 수 있고 60세는 187만원, 70세는 272만원, 80세는 327만원이다.

[예상연금액 조회방법]

아래 주택금융공사 홈페이지에서 주택연금 예상수령액을 조회해 볼수 있습니다.▼

https://www.hf.go.kr/ko/sub03/sub03_02_02.do

7. 주택연금 가입 전 고려 사항

* 본인의 재정 상황: 매달 납입 가능한 금액인지 확인

* 노후 계획: 다른 노후 대비 상품과 비교하여 선택

* 주택 가격 전망: 주택 가격 변동 가능성 고려

* 가입 조건 및 혜택: 가입 조건, 혜택, 불이익 등 꼼꼼하게 확인

결론 

주택연금은 장점과 단점을 모두 가지고 있는 상품입니다. 본 포스팅을 참고하여 자신에게 맞는 상품인지 꼼꼼하게 확인하고 신중하게 결정하시기를 바랍니다.

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